Défiscaliser avec la loi Pinel

L’histoire réglementaire de l’investissement locatif commence en 1962 avec la loi Malraux. Depuis cette date, les dispositifs ont évolué pour atteindre la forme la plus avantageuse qu’est la loi Pinel. Cependant, depuis son entrée en vigueur, cette loi ne met pas fin aux précédentes. Pour exemple, la loi Scellier, qui était en vigueur à compter de 2009 et jusqu’en 2012, est toujours d’actualité pour certains foyers, en raison d’une période d’engagement de 9 ans. Quelles différences existe-t-il entre la loi Scellier et la loi Pinel ? À quelle date chacun de ces dispositifs se termine-t-il ? Pouvez-vous profiter des avantages de la loi Pinel si vous avez été engagé en Scellier ?

 

 

De la loi Scellier à la loi Pinel

Pour permettre aux contribuables de réduire leur impôt sur le revenu, l’État a successivement instauré différentes lois de défiscalisation. Les économies d’impôt octroyées ainsi que la perception mensuelle d’un loyer rendent accessible à un plus grand nombre l’achat d’un logement neuf.

Loi Scellier, un signal fort envers l’investissement locatif

Alors que le dispositif Borloo - prédécesseur du Scellier - permettait une réduction d’impôt de 6% au maximum, la loi Scellier constitue un signal fort de soutien étatique envers l’investissement locatif. En effet, ce dispositif, qui est entré en vigueur en 2009, donne droit à une économie fiscale allant de 13 à 21 % (Scellier et Scellier social) du montant de l’opération immobilière.

La loi Scellier vient en remplacement des régimes Robien et Borloo, qui avaient les même objectifs mais pour lesquels les avantages fiscaux étaient moindres.

“Avec la crise, il devenait plus important encore qu'antérieurement de relancer le dispositif d'aide à l'investissement locatif dont l'attractivité s'était affaiblie avec le temps. Il fallait par la même occasion le rendre plus lisible, plus juste, ce qui a été fait en remplaçant la technique fiscale de l'amortissement par une réduction d'impôt dépendant non pas du niveau d'imposition à l'impôt sur le revenu mais seulement du montant de l'investissement”.
Interview du député François Scellier, parue le 11 avril 2010 sur le blog loi Scellier.

En outre, étant donné que le dispositif Scellier a pris fin en 2012 et que la période maximale d’engagement autorisée pour ce régime est de 9 ans, certains investisseurs se trouvent donc impliqués jusqu’en 2021.

Loi Pinel, la famille à l’honneur

Alors que le dispositif Scellier était plafonné à 5.200€ du mètre carré, le Pinel permet d’acquérir un bien pouvant atteindre 5.500€ du mètre carré. De plus, certaines villes qui étaient autrefois éligibles à la loi Scellier, ne le sont pas dans le cadre de la Pinel. Cela afin d’éviter une surproduction de logement neufs dans des zones géographiques ou là tension immobilière n’est pas maximale.

Autre différence, majeure celle-ci, la loi Pinel offre la possibilité aux ménages engagés, de louer leur bien immobilier neuf à un membre de leur famille. En d’autres termes, la loi Pinel consacre le fait, pour un propriétaire, de pouvoir aider un enfant ou un parent à se loger.

“Les logements éligibles peuvent, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, être donnés en location aux ascendants et aux descendants du bailleur dans le respect des conditions de loyer et de ressources requises”.
Décret n° 2015-503 du 4 mai 2015 relatif aux obligations déclaratives afférentes à l'article 199 novovicies du code général des impôts.

Par ailleurs, ce régime entré en vigueur en 2014, permet d’acquérir un bien immobilier neuf jusqu’en 2021 au plus tard. En effet, alors que sa période de validité devait atteindre 2017, le dispositif Pinel s’est vu proroger jusqu’en 2021 par le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard. Dans la mesure où la période maximale d’engagement en Pinel est de 12 ans, cela signifie que les investisseurs seront pour certains tenus par ce régime jusqu’en 2033.

Pour justifier cette décision ministérielle de maintenir le régime Pinel, il faut souligner que ce dernier a connu un franc succès, permettant non seulement de favoriser les investisseurs, mais aussi, de soutenir les locataires quant à leur possibilité de louer un logement abordable. Cela est réalisable grâce aux plafonds de loyer ainsi qu’aux plafonds de ressources locataire.

Exemple Pinel en région nantaise

La ville de Nantes, capitale des Pays de la Loire et de la Loire-Atlantique constitue un territoire privilégié pour investir sur le marché de l’immobilier neuf. En effet, avec une démographie en hausse, des taux de crédit avantageux et des projets de ville attractifs, la Cité des Ducs promet une location aisée des biens acquis en Pinel. D’ailleurs, Nantes se situe dans la zone B1 du classement Pinel, à savoir que la ville connaît une tension immobilière propice à la construction de logements neufs. Autrement dit, la demande locative à Nantes, élevée, motive l’éligibilité Pinel de la zone.

Françoise et Jean-Pierre ont acheté un appartement neuf constitué de trois pièces dans le quartier nantais de Breil - Barberie. Pour ce bien d’un montant de 275.000€, qu’ils mettent en location pour une période intermédiaire (9 ans), ils bénéficieront d’une économie fiscale de 49.500€, soit 5.500€ par an.

D’autre part, le couple nantais devra mettre son bien en location à un loyer ne dépassant pas le plafond de 10.15€ par mètre carré. Il s’agit en effet du plafond Pinel de la zone B1. Cela correspond, pour leur appartement de 70m², à un loyer mensuel de 689.19€ maximum.

Pour ce qui est de la loi Scellier à Nantes, un ménage dont le profil investisseur serait similaire à Jean-Pierre et Françoise toucherait entre 35.750€ et 57.750€ sur 9 ans - selon qu’il s’agisse d’un Scellier classique ou “social” - soit respectivement 3.972€ et 6.416€ par an. Toutefois, ce couple n’aura pas eu la possibilité de réaliser deux investissements par an, ce qui est désormais possible avec la loi Pinel.